Auch auf dem Immobilienmarkt führt heutzutage absolut kein Weg mehr vorbei am Internet und Apps. Und da ist natürlich vor allem eine Sache wichtig: der erste visuelle Eindruck. Wenn die Bilder potenzielle Kunden nicht ansprechen oder gar abschrecken oder vielleicht gar nicht erst vorhanden sind, dann wird sich so gut wie niemand die Mühe machen, überhaupt weiterzulesen.
Das wissen natürlich auch die Immobilienmakler. Wenn man zum Beispiel eine Immobilie habe, die eigentlich ein Renovierungsprojekt sei, dann sei es mit normalen Bildern oft schwierig zu vermitteln, was theoretisch möglich sei, so ein Makler im Interview mit der VRT. Die Zeiten, in denen selbstgemachte, mehr oder weniger gelungene Schnappschüsse die Norm waren, sind längst vorbei. Heute sehen immer mehr Immobilienfotos in Apps und Portalen aus wie aus einem Hochglanzprospekt.
Potenzielle Käufer müssten doch wirklich eine konkrete Vorstellung bekommen, was sie mit einem bestimmten Objekt oder mit Teilen davon tun könnten. Und da kommen digitale Bildbearbeitung beziehungsweise neuerdings vor allem KI als Werkzeuge offenbar immer mehr Immobilienmaklern wie gerufen.
Das Problem: Mit der Realität vor Ort hat das nicht immer viel zu tun. Das Einfügen eines blauen Himmels, das Aufhellen von Bildern oder die Verstärkung von Kontrasten - diese Art von Bildmanipulation gibt es ungefähr so lang, wie es Kameras gibt. Der Einsatz von Weitwinkelobjektiven, um Räume größer erscheinen zu lassen, ist auch schon ein ziemlich angestaubter Trick.
Aber dank KI und Co. ist es heutzutage ein Kinderspiel, zum Beispiel ein total echt aussehendes Schwimmbad in einen Garten zu zaubern. Oder den verbrannten Rasen in der Auffahrt zu einem blühenden Rosengarten zu machen. Oder leere Räume zu einem Traum für jeden Käufer zu dekorieren durch den Einsatz nur digital existierender Möbel. In solchen Fällen spricht man von "Housefishing", also vom Erschaffen einer Immobilie, die so in Wirklichkeit gar nicht existiert, mit dem Ziel, mehr potenzielle Käufer zu einer Besichtigung zu locken.
Allerdings ist das ein zweischneidiges Schwert: Potenzielle Käufer mögen es nämlich gar nicht, wenn sie das Gefühl haben, hinters Licht geführt zu werden. Denn eine Besichtigung muss ja auch organisiert werden. Und wenn man dann vor Ort feststellt, dass man statt einer Villa mit Pool eine Bruchbude mit rissigen Wänden und Stockflecken vorfindet, ist es nachvollziehbar, wenn manche Menschen richtig sauer werden. So etwas spricht sich dann auch sehr schnell herum - nicht nur in der Nachbarschaft, sondern auch im Internet. Und das hat möglicherweise finanziell sehr nachteilige Folgen für die betreffenden Makler. Ganz zu schweigen von möglicherweise sogar juristischen Folgen wegen gezielter Irreführung.
Manche Experten warnen sogar vor sektorweiten Folgen, wenn das Kundenvertrauen durch solche Praktiken beschädigt wird. Offenbar eine Warnung, die der Sektor schon Ernst nimmt: Deswegen habe man die deontologischen Regeln für den Einsatz von KI angepasst, erklärt der Vorsitzende des Berufsinstituts für Immobilienmakler (BII), Patrick Boterbergh. Die Regeln müssen allerdings noch im Staatsblatt veröffentlicht werden, sind also zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in Kraft.
Immobilienmakler dürften und sollten sogar KI benutzen. Aber nicht, um Kunden in die Irre zu führen, denn das dürfe nicht passieren, unterstreicht Boterbergh. Wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang: Makler dürfen sich auch nicht verstecken hinter der Technik, also im Falle von Ärger der KI die Schuld zu geben für angeblich versehentliche Fehler – die Makler bleiben allein verantwortlich für den Inhalt von Annoncen.
Außerdem müssen sie auch transparent sein über die Verwendung von KI und entsprechende Bilder deutlich kennzeichnen. Wie das genau aussehen soll, muss das Berufsinstitut noch ausarbeiten. Und schließlich: Wenn Makler KI nutzten, müssten sie auch wissen, was sie tun. Deswegen werde es entsprechende Schulungen geben für die optimale Nutzung dieser Werkzeuge. Zum Schutz der Konsumenten, wie der Vorsitzende des Berufsinstituts betont.
Boris Schmidt
